Мифы об арендном бизнесе. Так ли всё просто?

Все говорят: — давай, это легко, это выгодно!
А мы не советуем вам этим заниматься, если вы не уверены в помещении на 100% и 100 раз не просчитали все риски и самые пессимистичные расклады.

1. Один из самых простых и привлекательных бизнесов.

…купил помещение, сдал, денежки капают, а сам живи в Крыму.

Это не правда! Если вы покупаете коммерческую недвижимость, то вы покупаете проблемы: содержание помещения, ремонт, налоги на прибыль, налог на имущество, бухгалтерию, проверяющие органы и, самое главное, постоянный поиск клиентов. Они приходят и уходят, а помещение в промежутках простаивает и простаивать оно может месяцами и даже годами.

2. Надёжнее купить коммерческую недвижимость, чем положить деньги в банк.

…банки лопаются один за другим, деньги могут сгореть, а недвижка она и в Лондоне недвижка.

И вроде бы правда! Но надутый пузырь (он и в Лондоне пузырь) стоимости жилой и нежилой недвижимости настолько большой, что рано или поздно он лопнет (читайте здесь). И риски покупки помещения в последние 5-7 лет значительно превышают срочные вклады в больших банках.

3. Выгоднее купить коммерческую недвижимость, нежели квартиру.

…посадил магазин и он годами сидит и не рыпается.

Теоретически да. Но ликвидность и стоимость квартир намного привлекательней. В крайнем случае в квартире вы сможете жить или же сдавать её в аренду. Кстати поиск жильца в квартиру занимает максимум 1 месяц. Найти же арендатора в коммерческую недвижимость может потребовать, как мы и писали, несколько лет. Также в случае необходимости продать квартиру намного проще и быстрее чем нежилое помещение. Главное не новостройку (смотрите Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в новостройках для сдачи в аренду?)

4. Выгоднее сдавать помещение чем квартиру.

…вон у метро сдают по 10 000 тысяч за квадратный метр в месяц.

Да, стоимость квадратного метра квартиры в среднем составляет 600-800 рублей в месяц, а коммерческой — 2000 рублей (10 000 тысяч это кто-то чего-то не договаривает). Это самообман. Во первых, за те же деньги вы купите намного меньшую площадь нежилого помещения. Примерно квартира будет в два раза больше по площади чем коммерческая. Во вторых, 2000 р./кв.м.в месяц это арендная ставка в проходных местах, а там как известно стоимость покупки такого помещения будет гораздо больше. Риски же сдавать дорогое помещение по высокой арендной ставке просто колоссальные (об этом здесь).

5. Чем больше площадь помещения, тем легче его сдавать в аренду.

…можно легко посадить сетевой магазин крепко и на долго.

И опять правда матка. Но! Сетевые магазины заинтересованы в больших и ликвидных площадях. У них очень высокие и жёсткие требования к ремонту, безопасности и коммунальным услугам. К тому же, средняя ставка аренды для них составляет 400-500 рублей за квадратный метр в месяц. Можете прочитать в посте Коммерческая недвижимость. Какой размер площади лучше покупать?. При этом обязательно должны быть служебные входы и пандусы для разгрузки товаров. Заключают они договора на 2-3 года минимум. За это время они выжмут из вас всё что можно. Ни о какой окупаемости помещения и речи идти не будет.