Так ли выгоден арендный бизнес? Для тех кто умеет считать деньги.
Вы наверное уже не раз слышали и читали о том, что это верный способ не только вложений, но и зарабатывания денег. Что это супер лёгкий бизнес. Купил помещение и сдавай его. Ты сидишь на диване, а денежки капают на твой счёт каждый месяц.
Это ложь и обман! Удивлены ответом? Вы не верите? Давайте разбираться на примере.
Стоимость покупки квадратного метра в не проходном месте на окраине Москвы составляет минимум 150 000 рублей за квадрат. Возьмём, к примеру, площадь в 300 кв.метров. Её покупка обойдётся нам в 45 млн.рублей. Не маленькая сумма, правда? Итак, мы достали деньги из под матраса и купили себе помещение свободного назначения.
Теперь давайте это помещение сдавать в аренду. Сколько вы хотите получать за квадратный метр (кв.м.) в месяц? Только не жадничайте! Вы наверное слышали, что коммерческую недвижимость можно легко сдать по 2000 — 3500 — 5000 рублей за кв.м.? Ну-ну!
Не слушайте знакомых и не верьте интернету. Не забывайте, вы купили помещение так дёшево, потому что оно находится на отшибе и пешеходный и автомобильный трафик там почти отсутствует. По самым оптимистичным прогнозам вам удастся его сдать в аренду по ставке 1000 р./кв.м. в месяц. Хотя и в это верится с большим трудом (читайте Почему владельцы продают коммерческую недвижимость?). Ну да ладно, мы его сдали. Ура!
Настала пора «собирать камни». В месяц, ничего не делая )) мы получаем 300 000 рублей. За год аренды мы получим 3 млн.рублей. Правда мило? Давайте будем внимательными! 3 млн. это ошибка. В год арендных платежей набегает на сумму 3 600 000 рублей. Совсем не плохо. Теперь о грустном.
Из этих денег мы заплатим налог, это минимум 216 000 р. Прибавим к расходам затраты на содержание: пожарка, СЭС, различные плановые и внеплановые ремонты, налог на недвижимость (уплачивается ежегодно и ставка будет со временем только расти), коммунальные платежи и т.п. И не дай бог иметь проблемы с проверяющими органами.
В лучшем случае у вас останется 3 млн.рублей. Почему в лучшем? Читаем дальше.
Какова вероятность того, что вы сразу в день покупки найдёте арендатора? Ежу понятно — нулевая. За такие деньги самостоятельно и быстро привлечь арендатора ох как не просто. Помещение может простаивать неделю, месяц и даже год. Очень часто люди в этом случае обращаются к риелторам. А это опять затраты. Хорошо хоть это не новостройка (читайте здесь)!
Ок. С небольшой задержкой, но вы нашли и посадили арендатора. И тут опять потери! Обычно клиенты требуют арендных каникул (отсрочки первого платежа) и длиться они могут от 2-х недель до 2-х месяцев. Это время необходимо для того, чтобы арендатор смог сделать ремонт и завести и расставить своё оборудование, мебель, товары и т.п.
Для чего мы всё это обсуждаем? Да всё дело в том, что в среднем коммерческое помещение простаивает и несёт затраты в размере до 20% от своей теоретической выгоды минимум. А помещения «на отшибе» и того больше. Таким образом, если за год сдачи в аренду вы поимеете чистыми 2 млн.рублей — это очень хорошо.
Если у вас есть лишние деньги, то постарайтесь их вложить во что-нибудь другое. Да хотя бы отнесите их в банк. В этом случае вы точно будете получать чистыми 3.5 — 4 млн. в год и сидеть на диване (смотрите Мифы об арендном бизнесе). Возможно многие возразят про риски. И с этим конечно же можно согласиться. Ну тогда наверное лучше купить квартиру, чем коммерческую недвижимость.
